‘용적률 풀베팅’ 일본은 ‘재생’ 초점…싱가포르 국가가 순환정비

[이데일리 김형환 기자] 서울 재개발·재건축지가 법정 상한 용적률을 최대한 다 끌어다 쓰고 있는 상황에서 고밀 개발로 용적률 여력이 부족해진 해외 도시의 노후 공동주택 정비 사례에 관심이 쏠린다. 일본은 ‘도시재생’에 초점을 맞춰 도시 계획 관리를 이어가고 있으며 싱가포르는 국가가 직접 나서 개발 잠재력이 높은 단지를 직접 순환정비하고 있다.

[이데일리 이미나 기자]

28일 일본 국토교통성에 따르면 현재 일본 내 준공 이후 40년 이상 맨션(한국의 아파트)은 약 148만가구다. 2034년 293만가구, 2044년 483만가구까지 늘어날 전망이다. 끌어다 쓸 용적률이 적어 수익성이 낮아 재건축이 힘들기 때문이다.

이에 일본 정부는 2025년 5월 맨션 관련 법률을 개정, 재건축 외에도 건물·대지 일괄매각, 건물 전체 리노베이션, 철거 등 공동주택 재생 방식을 다변화했다. 재건축 외에도 다수결 결의로 ‘도시재생’을 선택할 수 있도록 길을 열어 준 것이다.

또한 일본의 대다수 단지는 수선적립금(장기수선충당금)을 한국의 약 10배 수준으로 적립하고 있다. 건물 노후화가 심각한 수준에 이를 경우 수선적립금을 활용해 십수년에 한 번씩 대수선을 진행하는 방식이다.

도쿄도는 주택 정책 목표를 ‘좋은 주택을 짓고, 제대로 관리해 오래 소중히 사용하는 사회’로 잡았다. 이를 위해 2020년부터 ‘관리상황 신고제도’를 운영 중인데 6가구 이상 낡은 맨션은 관리조합 운영, 수선계획 등 관리 상황을 행정에 신고하도록 했다. 문제가 있는 단지에는 전문가 파견과 상담을 지원하는데 건물이 고령화되는 단계부터 공공이 수선과 관리 상태에 개입하는 것이다.

공공주택이 압도적으로 많은 싱가포르는 노후 주택 정비를 사업성에 맡기지 않고 국가가 직접 개입한다. 1995년 도입된 ‘선택적 일괄정비제도(SERS)’에 따라 주택개발청이 토지를 보다 효율적으로 활용할 수 있는 노후 공공주택 단지를 선정해 강제 수용한 뒤 재개발한다.

기존 주민들에게는 종전 주택 시장가치를 기준으로 보상하고 인근 새로운 공공주택에 99년간 머물 수 있도록 한다. 토지국유화를 바탕으로 한 공급과 배분, 노후주택 재건축에 국가와 법정기구가 직접 개입해 자연스럽게 사업이 빠르게 진행되도록 하는 것이다.

반면 홍콩은 계속해서 용적률을 높여주는 방향으로 주택정책을 운영하고 있다. 이를 위해 2023년부터 ‘용적률 이양제(TPR)’를 운영한다. 정비사업 여력이 떨어지는 부지에서 사용 가능한 연면적을 사업성이 높은 부지에 옮기는 방식이다. 홍콩 도시계획위원회는 지난달 지침을 개정해 지역 간 용적률 이전까지 허용했다. 노후지역에서 활용하기 어려운 개발 용량을 기반시설 여력이 있는 신규 개발지역으로 옮길 수 있는 것이다.

이러한 용적률 이양제는 홍콩뿐만 아니라 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등에서도 이뤄지고 있다. 일본 도쿄의 경우 도쿄역 미사용 용적률 700%를 주변 6개 빌딩으로 이전해 ‘도쿄역 마루노우치’ 개발에 성공했다. 미국 뉴욕의 원 밴더빌트는 그랜드센트럴터미널의 가용 공중권을 매입해 혁신적 개발을 추진했다.