“尹·吳 때문에 공급 반토막?”…고금리·PF에 ‘10년 정비공백’ 겹쳤다

[이데일리 김형환 기자] 이재명 대통령이 서울 공급 절벽의 원인으로 윤석열 정부와 오세훈 서울시장 재임 기간 주택 인허가 및 착공 감소를 지목한 것과 관련해 현실을 제대로 반영하지 못한 분석이라는 의견이 나온다. 실제로 착공·인허가 물량이 줄긴 했지만 이는 정책적 영향보다는 외부적 영향이 컸다는 것이다. 전문가들은 정확한 진단을 통해 원인을 파악해야 공급 해법이 나올 수 있다고 제언했다.

이재명 대통령이 지난달 1일 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 전국 시도지사 간담회에서 오세훈 서울시장과 인사하고 있다. (사진=연합뉴스)

20일 정가에 따르면 이재명 대통령은 지난 18일 기자회견을 열고 “단기적인 원인으로 보면 2022년 윤석열 정권이 들어선 해, 오세훈 시장이 당선된 해부터 허가와 착공 건수가 절반으로 줄었다”며 “그때부터 작년까지 거의 절반으로 공급이 축소된 것”이라고 지적했다. 현재 부동산 가격 급등의 원인으로 지목되고 있는 ‘공급 절벽’이 지난 3~4년 간의 인허가·착공 부족으로 인한 것이라는 진단이다.

이와 관련해 오 시장은 즉각 반박했다. 오 시장은 “서울 전역의 재개발·재건축을 모조리 해제하며 그 과정을 통째로 날려버린 분이 고(故) 박원순 전 시장이라는 것은 대통령께서 아무리 부인하고 싶어도 달라지지 않는 사실”이라며 “오세훈 탓을 얼마든지 해도 좋지만 현장에서 벌어지고 있는 현실 세계에 대한 인식만이라도 제대로 하길 바란다”고 말했다.

(그래픽=이데일리 김일환 기자)

윤석열 정부 임기였던 2022~2025년 서울 지역 인허가와 착공 물량이 줄어든 것은 사실이다. 국토교통부의 주택건설실적통계를 살펴보면 이 기간 서울 주택 착공 물량은 15만 4178가구로 2018~2021년(28만 4191가구) 대비 45.7% 감소했다. 인허가 역시 같은 기간 26만 7641가구에서 17만 4412가구로 34.8% 줄었다.

다만 ‘아파트’만 보면 이 같은 수치에 차이는 존재한다. 서울 지역 아파트 착공은 2018~2021년 17만 1052가구에서 2022~2025년 12만 1275가구로 29.1% 줄었다. 인허가는 같은 기간 15만 5150가구에서 14만 2854가구로 7.9% 감소에 그쳤다. 2022년 전세사기 여파로 빌라 등 비아파트 시장이 크게 얼어붙었기 때문에 아파트보다 비아파트 착공 및 인허가가 급감했던 것이다.

인허가와 착공이 줄어든 원인으로는 고금리와 고물가, 프로젝트파이낸싱(PF) 경색으로 인한 주택시장 침체가 꼽힌다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 기준금리가 1%포인트 오를 경우 주택 착공 증가율은 직후 5%포인트, 4분기 뒤에는 7.4%포인트 하락한다. 2022년 연말 기준금리는 3.25%로 2018년 연말(1.75%) 대비 1.5%포인트 높다.

게다가 미국 긴축 시기와 맞물리며 부동산 투자 심리도 가라앉은 상태였다. 2022년 7~10월 전국 주택매매 거래량을 살펴보면 14만건으로 전년 동기 대비 58.2% 줄었다. 심지어 2022년 9월 ‘레고랜드’ 사태를 계기로 부동산 PF 시장이 경색돼 개발사업 자금 조달이 어려워졌다. 정부 부동산 대책의 영향보다는 대외적 영향이 컸다는 의미다.

박 전 시장의 정비구역 대거 해제도 서울 주택 공급에 찬물을 끼얹었다. 서울의 경우 신규 택지 조성이 어려워 재개발·재건축 등 정비사업을 통한 주택 공급이 필요한 상황이다. 정비사업 지정부터 준공까지는 통상 15년 이상이 걸린다. 정비구역 해제에 따른 영향은 약 15년 뒤부터 나타나는 것이다. 박 전 시장은 취임 기간 389곳의 정비구역을 해제해 약 25만 가구가 공급되지 못했다.

전문가들은 정확한 원인 분석을 바탕으로 한 해법이 나와야 현재의 부동산 위기를 타개할 수 있다고 목소리를 높였다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “연립·다세대는 수요가 없고 재개발·재건축을 통해 아파트를 지어야 하는데 재건축 초과이익 환수제부터 조합원 지위양도 제한, 이주비 대출 규제 등에 막혀 있다”며 “이러한 복잡한 상황부터 풀어 나가야 한다”고 설명했다.