빌딩은 넘쳤는데…서울 오피스 임대료, 또 최고가 찍었다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 오피스 시장이 대규모 신규 공급 영향으로 공실률이 상승했지만 임대료는 역대 최고 수준을 기록하며 엇갈린 흐름을 보였다. 새롭게 공급된 자산 대부분이 프라임 오피스인 만큼 기존 평균보다 높은 임대료 수준이 형성돼 시장 임대료 상승세가 이어진 것으로 보인다.

도심권역(CBD)은 2010년 이후 최대 규모의 신규 오피스가 공급돼 공실이 크게 늘어난 반면, 강남권역(GBD)은 견조한 임차 수요를 바탕으로 낮은 공실률을 유지했다.



오피스 임대료, ㎡당 4만원대 돌파

18일 글로벌 부동산 서비스기업 컬리어스에 따르면 올해 2분기 서울 오피스 시장 평균 공실률은 4.9%로 전 분기보다 1.7%포인트(p) 상승했다.

올해 2분기 서울 오피스 권역별 임대료 및 공실률 (자료=컬리어스)

공실이 이처럼 확대된 것은 도심권역(CBD)을 중심으로 대규모 신규 공급이 발생했기 때문이다. 올해 2분기에는 G1서울(연면적 약 14만3000㎡), 르네스퀘어(연면적 약 6만㎡)를 비롯해 서울과 분당에서 총 8개 동, 약 24만7100㎡ 규모의 오피스가 새롭게 공급됐다.

CBD는 분기 기준 2010년 4분기 이후 가장 많은 신규공급 면적을 기록했다. 이에 따라 올해 2분기 CBD 공실률은 8.4%로 전 분기보다 3.9%p 상승했다. 연내 이을타워와 세양빌딩 리모델링 물량이 추가로 공급될 예정이다.

다만 CBD 임대료는 ㎡당 4만2063원으로 2.0% 오르며 상승세를 이어갔다. 새롭게 공급된 자산 대부분이 프라임 오피스인 만큼 기존 평균보다 높은 임대료 수준이 형성돼 시장 임대료 상승세가 이어진 것으로 보인다.

실제로 올해 2분기 서울 오피스 시장 평균 명목 임대료(관리비 제외)는 ㎡당 월 4만335원으로 전 분기 대비 1.6% 오르면서 처음으로 4만원을 넘어섰다.

반면 강남권역(GBD)은 CBD와 다른 양상이 나타났다. 시몬스, ABB코리아, 바이머 등 기업들의 권역 내 이전이 활발하게 이뤄지면서 공실률은 1.5%로 오히려 0.2%p 하락했다.

GBD에는 A급 오피스 신규 공급이 제한적인 데다 빗썸, 크레이버코퍼레이션 등의 이전이 예정돼 있어서 수급이 안정적으로 이어질 것으로 전망된다.



올 하반기 성수·강남 공급 늘어난다

여의도권역(YBD)은 FKI타워 내 일부 임차인의 이전으로 공실률이 2.7%로 0.2%p 상승했다. 에이엠에스오스람, 태성자산운용이 각각 GBD 서초동과 동대문구 신설동으로 자리를 옮긴 것으로 전해졌다.

다만 금융사 중심으로 신규 임차 수요가 이어지며 시장을 지탱했다. 라이프자산운용, 골드스톤자산운용, 로프티록인베스트먼트, 한국M&A투자협회 등 금융업종의 권역 내 이전 수요와 함께 우리투자증권, BNK부산은행의 증평 수요도 발생했다.

향후 한국무역보험공사, 프라다, 저스트코 등의 입주도 예정돼 있어 공실률은 현 수준을 유지할 것으로 예상됐다.

올해 하반기에도 오피스 공급 확대가 이어질 것으로 전망된다. 성수동에는 약 10만6500㎡ 규모의 신규 오피스가 공급될 예정이다. GBD에서도 소형 자산 위주의 공급이 이어질 것으로 예상된다.

올해 2분기 주요 오피스 거래 사례 (자료=컬리어스)

투자시장도 활발했다. 올해 2분기 서울 및 분당 오피스 전체 거래 규모는 약 4조2000억원으로 집계됐다. 가장 큰 거래는 여의도 하나증권빌딩으로, 하나증권이 우선매수권을 행사한 가운데 하나대체투자자산운용과 신세계센트럴이 8112억원에 매입했다.

이 밖에 △구로동 G타워(6977억원) △을지로4가 을지트윈타워 서관(6570억원) △중구 순화동 오렌지센터(3500억원) 등 대형 거래가 잇따랐다.

컬리어스 관계자는 "중장기적으로는 서울역 북부역세권, 현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC), 서리풀 복합개발 등 대형 개발사업이 순차적으로 시장에 공급될 것"이라며 "이에 따라 각 권역별 수급 변화가 이어질 것"이라고 내다봤다.