'가성비' 소형 혹은 '희소성' 대형…청약, '국평' 아닌 곳 몰린 이유는

[이데일리 함지현 기자] 청약 시장이 ‘국평’이 아닌 소형과 일부 대형 면적으로 몰리는 ‘면적별 양극화’가 일어나고 있다는 평가가 나왔다. 수도권 아파트 분양가가 지난 1년간 20% 이상 급등하면서 분양가 부담이 가중되자 실수요자들은 진입장벽이 상대적으로 낮은 소형 면적(전용 60㎡ 이하)으로 대거 이탈하거나, 희소성과 고급화를 갖춘 일부 대형 면적(85㎡ 초과)에는 자금력을 갖춘 수요가 집중되는 현상이 심화하고 있다는 분석이다.

14일 우리은행 부동산리서치랩이 한국부동산원의 ‘청약홈’ 데이터를 활용해 2025년(1~9월)과 2026년(1~9월) 수도권(서울·경기·인천) 아파트 면적유형별 3.3㎡당 분양가 및 청약접수 현황을 분석한 결과에 따르면 수도권 전체 평균 분양가는 3.3㎡당 2171만원에서 2654만원으로 22.2% 상승했다.

서울 아파트 청약 시장에서는 분양가 상승 여파로 2026년 전용 60㎡ 이하 소형 아파트에 청약통장이 대거 쏠렸다. 서울 총청약건 수 14만 5736건 중 79.8%인 11만 6305건의 청약이 전용 60㎡이하에 집중됐다.

분양가 상승이 주요 이유로 꼽힌다. 전용 60~85㎡ 이하 분양가는 2025년 3.3㎡당 4648만원에서 2026년 5761만 원으로 23.9% 상승했다. 반면, 전용 60㎡ 이하 소형 분양가는 3.3㎡당 5839만원에서 5818만원으로 -0.4%의 약보합세를 보이며 가성비 매력이 상대적으로 부각됐다. 3.3㎡당 분양가는 전용 60~85㎡ 유형보다 전용 60㎡가 높다. 다만 분양을 받는 사람 입장에서 실제로 지불해야하는 총분양가는 전용 60㎡가 낮기도 하다.

전통적인 인기 평형이었던 국민평형(전용 60~85㎡)의 청약접수 비중은 2025년 35.5%(9만 8088건)에서 2026년 11.5%(1만 6799건)로 23.9%포인트 급감했다. 이에 반해 전용 60㎡ 이하 소형 청약 비중은 60.6%(16만 7686건)에서 79.8%(11만 6305건)로 19.2%포인트 늘어났다. 서울 전체 청약건수 10건 중 8건이 소형에 몰리는 쏠림 현상이 나타난 셈이다.

서울보다 분양가 수준이 낮은 경기도 역시 유사한 양상을 보였다. 경기도의 전용 60㎡ 이하 분양가는 3.3㎡당 2121만원에서 2559만원으로 20.6% 올랐으나 총분양가에서 상대적으로 진입 문턱이 낮은 영향인지 청약 비중이 21.0%에서 33.6%로 12.6%포인트 늘어났다. 반면, 전용 60~85㎡ 비중은 74.3%에서 56.6%로 17.6%포인트 하락했다.

서울의 전용 85㎡ 초과 대형 면적에서는 분양가 인상에도 불구하고 청약 수요가 오히려 증가하는 특이현상도 관측됐다. 서울의 전용 85㎡ 초과 분양가는 3.3㎡당 3987만원에서 6946만원으로 74.2% 급등했지만, 청얍 접수 건수가 1만 785건에서 1만 2632건으로 늘었다. 청약 비중은 3.9%에서 8.7%로 상승했다.

인천의 경우도 85㎡ 초과 분양가가 3.3㎡당 1774만원에서 3340만원으로 88.3% 인상했음에도 대형 청약접수 건수는 2422건에서 1만 1810건으로 약 4.9배 증가했다. 인천 전체 청약에서 대형이 차지하는 비중 또한 14.6%에서 28.6%로 14.0%포인트 높아졌다.

재건축·재개발 등 정비사업 물량이 상당한 서울 등 핵심지의 대형 면적 공급 희소성과 함께 인천내 랜드마크 단지의 고급화 프리미엄 및 추첨제 비중 확대에 따른 대기 청약수요 자금 유입이 주요 원인이라는 진단이다.

함영진 랩장은 “기준금리 인상, 건자재 및 공사비 인상 등으로 인한 분양가 상승이 아파트 청약자들의 면적 선택에도 민감한 영향을 주고 있다”며 “총분양가 부담이 늘면서 청약 실수요자들은 ‘국평’ 청약을 포기하고 전용 60㎡이하 소형으로 하향 지원하거나 대출 규제 속 청약면적 선택을 점차 축소하는 것”이라고 설명했다. 아울러 “평면 설계 기술 발달로 소형 아파트의 공간 활용도가 높아진 점과 가구분화 등 1~2인 가구 증가 등이 소형 면적 청약 비중 증가에 영향을 준 점을 고려할 필요가 있다”고 부연했다.

또한 “고분양가에도 불구하고 시세 차익 기대감이 높은 핵심 입지나 입지적 희소성이 돋보이는 대형 타입은 분양가 저항을 뚫고 높은 경쟁률을 유지한 점도 특이점”이라며 “올해 수도권 청약 시장은 분양가 상승 속도에 맞춰 청약자들의 자금 조달 능력이 최우선 과제로 떠올랐다. 실수요자는 가성비 높은 소형으로, 고자산가는 희소성 높은 대형으로 이중화되는 아파트 청약 양극화 흐름은 당분간 지속할 전망”이라고 말했다.