"요즘처럼 오르면 왜 팔아"…다주택자 91%는 양도세 깎아줘도 안 판다

[이데일리 장영은 기자] 정부가 부동산 시장 안정을 위해 세제·금융·공급을 아우르는 종합 대책을 내놨지만 ‘서울 아파트값은 결국 오른다’는 기대심리를 꺾지 못하면 백약이 무효라는 분석이 나왔다. 신규 주택이 실제 시장에 공급되기까지 상당한 시일이 걸리는 만큼 다주택자들의 매물 출회를 유도하고 실수요자의 불안 매수(패닉 바잉)를 잠재우기 위해선 기대심리 관리가 핵심 열쇠로 꼽혔다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 및 빌라단지의 모습. (사진= 연합뉴스)

기다리면 세금보다 더 오르는데 왜 팔아?



한국은행이 22일 발표한 금융안정 상황(2026년 9월) 보고서에 따르면 정부 부동산 시장 안정화 대책의 핵심 축인 다주택자 매도 유도는 향후 집값에 대한 기대 심리에 좌우되는 것으로 나타났다.

정부는 2027~2028년 중 양도소득세 중과 한시 완화 등을 통해 다주택자의 주택 매도를 유도하는 정책을 추진하고 있다. 한은 분석 결과 향후 5년간 아파트 가격 상승률이 연 1.1%(전국 기준) 수준으로 안정될 것이라는 기대가 형성되면 내년에 주택을 팔 의향이 있는 다주택 가구 비중은 30.4%에 달하는 것으로 추정됐다. 수도권 기준 상승률 기대치인 3.5% 수준으로 안착하더라도 다주택 가구 5곳 중 1곳(19.8%)은 매도를 선택하는 것으로 나타났다. 상승 기대가 낮아질수록 세제 혜택을 활용해 집을 처분하려는 움직임이 커지는 셈이다.

그러나 최근 서울 아파트 가격 상승률 수준인 연 8.2%의 높은 상승 기대가 유지될 경우 매도 유인이 있는 다주택 가구 비중은 8.9%로 급격히 낮아졌다. 집값이 계속 가파르게 오를 것이라는 확신이 있으면 높아진 보유세 부담보다 향후 얻을 시세차익이 더 크다고 판단해 다주택자 10가구 중 9가구 이상(91.1%)이 매물을 거두어들이고 ‘버티기’에 들어간다는 의미다.

(자료= 한국은행, 자체 시산)

중·저가 주택 매수 쏠림 ‘풍선효과’ 우려도

높은 집값 상승 기대는 다주택자의 매물 잠김뿐 아니라 무주택자 등 실수요자의 불안 매수심리도 자극할 수 있는 것으로 지적됐다.

정부는 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자에 대한 금융지원을 강화하고 가계대출 관리목표를 상향 조정(1.5%→ 3.0%)하는 등 자금 애로 완화책을 병행하고 있다. 한은은 높은 주택가격 상승 기대가 지속되는 상황에서 실수요자에 대한 금융지원이 결합하면 무주택자들이 서울 외곽이나 경기 지역의 중·저가 주택 매수로 대거 몰릴 가능성이 크다고 경고했다.

실제로 고가주택 밀집 지역 세부담 강화 이후 서울 강남·서초 등은 가격이 둔화되거나 하락한 반면, 중랑구(3.46%), 성북구(3.36%), 서대문구(3.15%) 등 중·저가 주택이 많은 지역으로 매수세가 옮겨가는 현상이 확인된 바 있다.

(자료= 한국은행)

“기대심리 차단 최우선…정부 기조 흔들리지 말아야”

한은은 주택 공급 대책이 실제 수급 불균형을 해소하기까지 시간이 걸리는 만큼 당분간 정책당국의 최우선 과제는 주택가격 기대심리 제어가 돼야 한다고 강조했다.

한은 관계자는 “서울 등 수도권 주택시장의 불안을 완화하기 위해서는 시장에 형성된 과도한 가격 상승 기대를 진정시키는 것이 무엇보다 중요하다”며 “정책당국은 주택가격 기대심리 관리에 주안점을 두고 거시건전성 정책 강화 기조를 흔들림 없이 유지해 나가야 한다”고 제언했다.

이재명 대통령은 부동산시장 안정화 의지를 거듭 밝혔다. 현재 미국과 멕시코를 순방 중인 이 대통령은 이날 자신의 소셜미디어를 통해 “강남불패, 부동산투기 공화국은 이제 과거 이야기가 될 것”이라며 “또 반드시 그래야 한다”고 강조했다.