이지스자산운용 “대형은 채워지고 중소형은 빈다…부동산 양극화 구조 고착”

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 하반기 상업용부동산 시장이 우량 자산에 임차인, 자본이 쏠리는 구조로 고착화되고 있다는 전망이 나왔다.

오피스는 공실률에서, 물류는 임대료에서 대형·중소형 자산의 격차가 뚜렷해졌고, 호텔·데이터센터에서는 공급 제약과 전력 확보 여부가 자산의 성과를 갈랐다는 분석이다.

이지스자산운용 전략리서치실은 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 10일 밝혔다.

거시경제 환경은 새 국면에 들어섰다. 미국 근원 개인소비지출(코어 PCE) 물가가 5월 기준 3.4%로 3년 만에 최고치를 기록하는 등 물가 불확실성이 재부상했다.

(자료=이지스자산운용)

한국은행도 지난 7월 기준금리를 2.75%로 0.25%포인트(p) 인상하며 긴축으로 방향을 틀었다. 지난 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이다. 실물 경기는 정보기술(IT) 수출 호조에 힘입어 한국은행이 올해 성장률 전망을 2.6%로 상향할 만큼 견조하다.

다만 부동산 시장은 금리 상승 국면에 진입한 만큼 변동성 확대에 선제적으로 대응해야 할 시점이라는 것이 보고서의 진단이다. 금리 상승은 동시에 대체자본 중심의 상업용 부동산 대출 투자 기회를 넓히는 요인이기도 하다.

조달 비용이 오르는 환경에서는 자산과 운용사를 가리는 선별이 강해진다. 그 흐름은 글로벌 자본시장에서 먼저 확인된다. 지난해 글로벌 부동산 펀드레이징(자금조달)은 전년 대비 19% 증가하며 회복됐지만, 자금은 상위 운용사로 쏠렸다.

상위 20개 운용사의 평균 클로징(거래종결) 규모는 51% 커진 반면 나머지 운용사는 30% 줄었다. 자산 뿐 아니라 이를 운용하는 운용사까지 조달력에 따라 갈리고 있는 셈이다.

국내에서는 은행권의 부동산 대출 축소가 구조적으로 진행되고 있다. 건설·부동산업 대출 잔액은 전년 대비 1.5% 감소했고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 9.1% 줄었다. 보고서는 리파이낸싱 수요 확대와 은행권 공급 제약으로 대출 펀드가 진입할 수 있는 시장이 연 32조~45조원 규모로 형성될 것이라는 전망을 유지했다.

국내 오피스 시장에서는 임차인의 선택이 공실률로 드러났다. 올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.1%로 안정세를 유지했지만, 규모별로는 방향이 갈렸다. 연면적 약 1만평(3만3000㎡) 이상 대형 오피스 공실률은 5.7%로 전년 대비 2.3%p 하락했다. 반면 약 5000평(1만6500㎡) 미만 소형은 공실률이 1.1%p 오른 7.8%로 집계됐다.

같은 기간 서울 오피스 임대료는 전년 동기 대비 5.1% 올랐고, 초대형 자산이 상승 폭을 키웠다.

공급의 성격도 달라진다. 2026~2031년 서울 신규 오피스 공급 예정 물량 232만평(767만㎡) 가운데 39.6%가 연면적 5만평(16만5000㎡) 이상 초대형 자산이다. 보고서는 프라임급 우량 자산 중심의 코어 투자 전략이 유효하다고 평가했다.

단기적으로는 임차인의 대형 우량 자산 선호가 강화되면서 자산 등급 간 실질 수익(NOC) 격차도 심화될 것으로 봤다. 중·장기적으로는 인공지능(AI) 관련 기업의 자금 유입과 성장이 오피스 임대차 시장의 새로운 수요로 이어질 가능성이 커지고 있다고 내다봤다.

물류센터에서는 격차가 임대료로 나타났다. 임차인의 대형 자산 선호가 이어지며 대형 물류센터 임대료는 연평균 3.8% 상승한 반면, 소형 자산은 연평균 2.5% 하락했다. 공급 측면에서는 우량 자산의 희소성이 커진다.

공사비 상승과 인허가 규제 강화로 연면적 5만평(16만5000㎡) 이상 초대형 물류센터의 신규 공급은 2023~2024년 연 6건에서 지난해 0건으로 끊겼다. 자본의 선택도 분명했다. 지난해 물류센터 거래에서 해외 투자자 비중은 73%에 달했다. 도심 인접 배송 거점(라스트마일)과 2023~2024년 준공된 대형 신축 등 경쟁력 있는 자산을 겨냥한 선별 투자가 시장을 주도했다.

호텔은 수급 불균형이 우량 자산의 성과로 이어지는 시장이다. 지난해 외국인 인바운드(국내 방문한 외국인 관광객)는 1894만명으로 역대 최대를 기록했다. 다만 서울 호텔 객실 공급이 제한적인 만큼 서울을 찾는 외국인 관광객 대비 공급 가능한 객실 수는 계속 줄고 있다.

이에 따라 서울 4·5성급 호텔의 객실점유율(OCC)과 객실당 매출(RevPAR) 상승세가 이어지고 있다. 올해 1분기 국내 호텔 거래 규모는 4건, 8200억 원으로 전년 동기(2건, 2200억원) 대비 269% 증가했다. 해외 투자자의 국내 호텔 자산 입찰 참여가 이어지는 가운데 아시아태평양 지역 호텔에 대한 투자 심리도 견조하다.

데이터센터에서는 전력과 인허가 확보 여부가 자산가치를 가르는 기준이 됐다. 국내 데이터센터 시장은 AI 수요 확대에 힘입어 오는 2028년까지 연평균 15% 이상 성장할 전망이다. 다만 2027년 기준 전력 수요 대비 공급 가능한 전기는 약 64% 수준에 그친다.

수도권은 전력계통영향평가 통과율이 비수도권의 절반 수준이다. 이에 신규 데이터센터 공급은 수도권 외곽과 비수도권의 대형 프로젝트로 옮겨가고 있다. 이에 따라 전력 확보 문제가 해소된 부지 및 기존 자산의 희소성이 커질 것으로 분석됐다.

국내 데이터센터는 투자 수익률이 국고채 10년물 금리보다 2%p 가량 높아, 주요국 가운데 가장 큰 격차를 유지하고 있다. 올해 1분기 글로벌 데이터센터 거래 규모가 738억달러(약 104조5008억원)로 역대 최고를 기록한 가운데, 국내 자산의 상대적 투자 매력도 부각되고 있다.

이지스자산운용 전략리서치실 관계자는 “올해 하반기 시장의 키워드는 양극화”라며 “임차인은 대형 우량 자산으로, 자본은 전력과 인허가를 확보한 자산으로 움직이는 흐름이 섹터 전반에서 확인되고 있다”고 말했다.

이어 “양극화가 구조적으로 고착되는 시장에서는 우량 자산을 확보하는 힘과 유연한 자본 전략을 갖춘 투자자에게 기회가 집중될 것”이라고 덧붙였다.