|
![[본 이미지는 AI 기술을 활용해 제작되었습니다.]](https://image.edaily.co.kr/images/photo/files/NP/S/2026/09/PS26092100861.jpg)
현행법은 HUG가 기금 운용·관리와 각종 보증, 부동산 관리 수탁 등을 수행하도록 규정하고 있지만 임차인의 전세보증금을 직접 수탁해 운용하는 업무는 명시돼 있지 않다. 국토부는 임대인과 임차인을 식별하기 위한 고유식별정보 처리 근거도 함께 마련한다. 입법예고 기간은 다음 달 12일까지다.
HUG 관계자는 “정부가 안심신탁 업무를 HUG에 위탁하고 HUG가 이를 수탁해 수행하는 형태”라며 “공공기관이 업무를 수행하기 위해 필요한 법적 근거를 마련하는 것”이라고 설명했다.
HUG는 수탁한 보증금의 구체적인 운용 방안도 마련하고 있다. 임차인이 맡긴 전세보증금과 민간 투자금을 모아 가칭 ‘주택공급 활성화 펀드’를 조성하고 이를 PF 사업장에 대출하는 방식이다. PF 대출 이자와 펀드 운용수익을 활용해 임대인에게 매달 약정된 수익을 지급한다.
최인호 HUG 사장은 지난 16일 ‘전월세 안정화를 위한 정책토론회’에서 “임차인이 HUG에 전세금을 예탁·신탁하면 HUG는 이를 투자해 수익을 내고 임대인에게 지급한다”며 “주택공급 활성화 펀드를 조성해 PF 사업장에 대출하고 이자를 받아 수익을 내는 구조”라고 말했다.
투자 대상은 HUG가 보증한 PF 사업장으로 제한할 방침이다. 사업장의 수익성과 분양 가능성, 위치, 시공사와 시행사 등을 검토해 HUG가 보증을 제공한 사업장에만 자금을 투입한다. 분양주택뿐 아니라 정비사업과 임대주택, 도시재생 등 HUG 보증이 가능한 사업도 대상이 될 수 있다.
이는 HUG가 기존 PF 보증을 통한 간접 지원에서 한발 더 나아가 주택사업에 자금을 직접 공급하는 구조다. 최 사장은 “지금까지는 PF 시장에 보증 공급이라는 간접 지원을 했다면 이제는 직접적인 공급자금을 제공하는 역할을 하게 된다”고 말했다.
원금 손실 위험은 HUG 보증을 활용해 낮춘다는 구상이다. 조한준 HUG 안심신탁기획실장은 “HUG가 보증하는 대출 형태로 펀드를 시작하면 대출에서 원금 손실이 발생할 경우 HUG가 책임지는 구조”라고 설명했다.
임대인에게 지급하는 수익률은 펀드의 실제 운용실적과 연동하지 않고 계약 당시 정한 수준을 계약기간 동안 고정 지급할 예정이다. HUG가 현재 검토 중인 기본 수익률은 연 4.35% 수준이다.
HUG는 연말까지 펀드 위탁운용사를 선정하고 내년 1월 투자자를 모집한 뒤 2월 금융위원회 등록을 거쳐 펀드를 가동할 계획이다. 이달 22일에는 전월세 안정화 기구를 출범시키고 이달 말 임대인·임차인 모집에 들어간다.
다만 3자 계약에 따른 법률관계와 계약 구조는 아직 설계 중이다. 기존 임대차 계약과 달리 임대인과 임차인 사이에 HUG가 참여하면서 임차인이 HUG에 예치하는 보증금의 법률관계 등을 새로 정립해야 한다.
사업 확산의 관건은 임대인 참여와 안정적인 운용수익 확보다. 임대인이 전세보증금을 HUG에 맡기면 해당 자금을 신규 사업이나 기존 임차인의 퇴거자금 등에 직접 활용하기 어렵기 때문이다.
한 부동산 금융 업계 관계자는 “정부가 시행령 개정을 통해 보증금 수탁·운용 근거를 마련하면서 안심신탁이 전세자금을 다시 주택사업 금융으로 공급하는 구조로 설계되고 있다”며 “충분한 신탁금을 확보하고 약정 수익을 안정적으로 지급할 수 있을지가 사업 확대의 핵심 변수가 될 것”이라고 말했다.
