'초고가 고려장'만 문제 아냐…재개발·재건축 고령층은 어쩌나

[이데일리 함지현 기자] 세제개편안 논란 속 고령층이 초고가 주택에서 밀려날 수 있다는 이른바 ‘현대판 고려장’ 비판이 제기된 데 이어, 이번에는 재개발·재건축의 고령 조합원들에 대한 우려가 커지고 있다. 처한 상황은 다르지만 부족한 현금 흐름 속 세금이나 분담금을 감당하기 어려워 불안함을 느끼는 모습은 본질적으로 맞닿아 있다.

(사진=챗GPT)

28일 정부와 부동산 업계에 따르면 빌라 등 노후 주거지에 거주하는 노인은 전체의 5분의 1 수준에 달한다. 국토연구원 조사 결과 준공 이후 30년 이상된 4층 이하 주택의 65세 이상 인구 비중은 전국 평균 23.74%로 나타났다. 이 중 낮은 편에 속하는 서울도 20.05%의 비중을 기록했다. 이들이 모두 조합원이라고 볼 수는 없지만 노후 주거지의 정비사업에서 고령층을 빼놓을 수 없음을 방증한다.

관건은 ‘돈’이다. 주거환경연구원에 의하면 지난 2021년 3.3㎡당 578만 5000원이던 서울시 정비사업 평균 공사비는 지난해 890만 3000원으로 5년 만에 53.9% 올랐다. 서울 25개 자치구 중 재개발·재건축구역 중 강남·한강변 12개 구역은 3.3㎡당 976만원, 비강남·비한강 13개 구역은 868만원으로 격차를 보였다. 그럼에도 비강남·비한강 구역의 공사비 역시 전국 평균인 807만 7000원보다도 60만원 이상 높다.

물론 분양가가 높고 사업성이 좋은 강남권 등 핵심 지역은 공사비가 올라도 높은 일반분양 수입으로 추가 분담금을 상당 부분 흡수할 여력이 있다. 하지만 분양가가 낮고 사업성이 떨어지는 강북이나 수도권 외곽의 노후 재개발 구역은 상승한 공사비용이 고스란히 조합원 개개인의 분담금으로 직결된다는 지적이 나온다.

더욱이 한창 경제활동을 하는 젊은층보다 고령 조합원들이 더욱 부담을 느낄 수밖에 없다. 이에 사업에 반대하거나 의사결정이 지연되면서 공급이 가장 시급한 지역일수록 오히려 사업이 표류할 위험이 커지는 셈이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “분양가가 높은 강남권은 공사비가 올라도 일반분양 수입으로 상당 부분 메워지지만 분양가가 낮은 강북·수도권 외곽은 공사비 상승에 대한 비용이 조합원 분담금 상승으로 이어지는 경향이 있다”며 “고령 조합원의 고충은 ‘집은 있는데 쓸 현금이 없다’는 점이다. 소득이 없으면 향후 입주 시점 잔금 대출 심사를 통과하지 못해 담보가 될 집을 갖고도 추가 분담금 납부가 힘들 수 있다”고 짚었다.

물론 정부에서도 정비사업 이주비 대출의 주택담보인정비율(LTV)을 계산할 때 종전자산과 종후자산 가운데 평가액이 더 높은 쪽을 적용하고 이주비를 금융사의 가계대출 총량관리 목표와 별도로 관리하는 등의 대책을 내놓기는 했다. 그럼에도 좀 더 실효성 높은 방안을 고민해봐야 한다는 목소리가 제기된다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “일정 요건을 갖춘 1주택 장기거주자는 분담금을 입주 이후 장기간 나눠 상환하거나 주택 처분 시 정산할 수 있도록 정책금융을 붙이는 등의 방식이 필요하다고 생각한다”며 “오랜 생활 터전을 떠나는 것이 부담이 될 수 있고 추가분담금은 부담이 될 수 있으니 새 아파트 분양 대신 해당 주택 임대주택 선택권을 주는 것도 고려할 수 있다”고 제언했다. 그러면서 “다만 나이만 기준으로 지원하기보다는 장기거주 1주택자 중 실제 분담금 부담능력이 낮은 계층을 선별해 지원하는 것이 형평성과 정책효과 측면에서 적절할 수 있다”고 말했다.