“이주비 대출 막혀 정비사업 40% 발목…‘닥공’하려면 규제 풀어야”

[이데일리 이정현 기자]‘닥치고 공급하겠다’는 의미의 ‘닥공’은 오세훈 서울시장의 6·3지방선거 구호였다. 매매가격과 전·월세 가격이 동시에 오르는 ‘트리플 상승장’의 서울시 주택난을 해결하기 위해서는 공급을 최우선 해야한다는 것이다. 가용토지가 남아있지 않은 서울에서 주택 공급 정책은 곧 재건축과 재개발 등 정비사업이다. 5기 시정에 돌입한 오세훈 서울시장은 서울총괄건축가로 도시계획 및 주택정책 전문가인 이창무 한양대 도시공학과 교수(63·사진)를 위촉하며 정비사업 추진 의지를 재확인했다.

이창무 서울시 총괄건축가(한양대 도시공학과 교수).(사진=이데일리 방인권 기자)

20일 서울시청에서 만난 이 교수는 “정부가 부동산 과세를 강화하는 세제 개편을 내놓을 것이란 전망이 나오는데, 증세로 인해 ‘똘똘한 한 채’에 더 집중하는 현상이 나타날 수 있다”고 지적했다. 초고가 주택을 규제하면 수요가 다음 가격대의 고가 주택으로 이동할 뿐, 시장 안정 효과를 기대하기는 어렵다는 것이다.

이 교수는 서울 주택난 해결을 위해서는 신속통합기획과 모아타운 등 주택 정비사업이 속도를 낼 필요가 있다고 역설했다. 이주비 주택담보인정비율(LTV) 규제완화를 강조한 것은 이주비 대출 제한으로 올해 이주 예정인 정비사업구역 35곳 중 14곳의 자금 조달이 불확실한게 배경이다.

재개발·재건축 등 정비사업 착공을 위해선 기존 거주민들이 이주를 해야 하는데 이주비 대출이 수도권인 경우 주택담보대출 규제로 최대 6억원으로 제한된다. 조정대상지역·투기과열지구에 있다면 LTV가 40%로 제한돼 대출 한도가 더 줄어든다. 이럴 경우 시공사가 보증하는 추가 이주비 대출이 나와야 이주가 가능하다. 서울시에 따르면 자금조달이 불확실한 14곳 중 시공사가 보증을 거부한 사업장은 5곳, 협의 중인 사업장은 9곳이다. 보증을 확보하더라도 연 4~7%의 금리를 부담해야 하는 만큼 사업 추진이 어려운 곳이 많다.

서울시는 주택 공급 확대를 위해 정비사업에서 이주비 LTV 70% 상향을 포함해 조합원 지위양도 제한 완화, 민간정비사업 법적상한 용적률 1.2배 완화 등을 정부에 요구하고 있다. 이 교수는 “서울시의 규제 완화 제안은 정비사업의 원활한 진행을 위해 숨통을 틔울 수 있는 합리적 수준”이라며 “정비사업 관련 주체간에 협의가 있어야겠으나 이정도의 인센티브가 있어야 서울시 정비사업이 제대로 작동할 수 있을 것”이라 말했다.

다음은 이 교수와 나눈 일문일답이다.

△서울 주택시장이 매우 위태롭다. 오세훈 시장은 공급 확대가 부동산 시장 혼란을 해결할 ‘키’라고 강조했다.

“아파트 매매가격, 전월세 시장 불안은 결국 공급을 확대해야 풀리는 문제다. 공급이 부족하다보니 정부가 규제로 수요를 누르고 있다. 시장의 문제라기보다는 정부의 규제가 과하게 가해지면서 부작용이 커졌다. 주택 시장이라는 것은 하나의 개체만 보아서는 안된다. 생애주기 동안 취업과 육아, 교육 등을 이유로 매매와 임대차 계약을 통해 주거 이동이 연쇄적으로 이뤄지고 이를 통해 시장이 순환하는데 억지로 틀어막다보니 동맥경화가 됐다.”

△주택 공급을 목적으로 서울 시내에 다수의 정비사업이 추진되고 있으나 어려움을 겪고 있는 곳이 많다.

“오세훈 5기 주택정비 사업은 방향 전환보다는 기존의 신속통합기획이나 모아타운 사업을 적극적으로 추진하는 형식이 될 것이다. 4기까지는 전임 시장 당시 해제됐던 정비구역 재지정에 집중했다면 5기에는 인허가 과정을 넘어 착공, 준공으로 빠르게 진행될 수 있는데 여력을 쏟을 것으로 보인다. 다만 정부의 대출 규제 등이 정비사업의 진행을 더디게 하는 경우가 많다. 오 시장이 이주비 LTV 규제 완화를 제안한 이유이기도 하다. 허물고 새로 짓는 정비사업 특징상 이주비 지원은 반드시 필요하다.”

△용산정비창, 태릉CC 등 대규모 공공 주택공급 프로젝트가 진행 중이나 시와 정부의 엇박자가 나온다.

“정부 입장에서는 공급 분량을 늘려야 한다고 주장하고 있으나 서울시의 입장은 다르다. 용산의 경우 국제업무지구로서 역할을 해야하며 이는 계획단계에서 국토교통부와 이미 합의가 됐다. 갑자기 공급 문제가 불거지면서 6000가구에서 1만 가구로 늘려야 한다는데 계획이 변경되면 오히려 진행 속도를 늦추는 문제점이 발생한다. 도시 정비사업은 단순히 주택만 공급하는 사업이 아니다. 도시의 지속적인 성장을 위해 다방면에서 종합적으로 접근하고 판단해야 한다.”

△시와 정부는 주택 공급을 위한 파트너임에도 협조가 잘 되지 않는다.

“김용범 청와대 정책실장도 ‘닥공’(닥치고 공급)해야 한다고 말했다. 시와 정부간에 입장차는 있겠으나 주택시장 해결에 좀 더 절실함을 느끼면 감정의 골이 무뎌지면서 협력하는 과정이 만들어질 것으로 본다.”

△세제개편 임박했다. 다주택자 혹은 고가주택에 대한 증세가 예상된다.

“다주택 혹은 고가주택에 국한한다더라도 주택 소유 부담이 늘어나면 여파가 시장으로 퍼진다. 특히 다주택자 과세가 강화한다면 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더 증가할 것이고 양극화로 이어질 수 있다. 증세가 매매시장의 안정으로 이어지지도 않는다. 걱정되는 것은 임대차시장으로 전이되는 것이다. 임대차 시장에서 다주택자들의 역할이 분명한데 이를 인정하지 않으니까 임대차 공급에 문제가 생긴다. 고가 아파트 가격을 잡겠다고 덤벼들었다가 부작용만 커질 수 있다.”

△정부는 공급난을 빌라 등 비아파트로 해결하려고 한다.

“공급 부족 현상이 나타나면 정부에서 항상 내놓는 카드가 비아파트 공급 확대 정책이다. 다만 실거주를 앞세워 다주택자 규제를 강화한데다 임대 사업자 혜택을 축소한 탓에 이번에는 기대효과가 나타나지 않을 수 있다. 임대용 주택 공급도 어려운데 매매 시장인들 안정되겠나.”

△정부 주최 부동산 토론회가 세차례에 걸쳐 진행됐고 대통령 주재 대토론회만 남았다.

“토론이 이뤄지긴 했으나 뾰족한 답이 도출되지는 않았다. 다만 서울 주택시장과 관련해 정비사업을 막고 있던 정부 규제 등 문제점들에 대한 이야기가 충분히 나왔다고 생각한다. 대토론회에서는 합리적인 선에서 규제를 완화하는 방향으로 논의가 이뤄졌으면 한다.”