“배당 7%, 매각차익도 노린다”…NH프라임리츠, 강남·을지로 오피스 '베팅'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] NH프라임리츠가 서울스퀘어 매각 원금을 서울 강남과 을지로의 프라임 오피스에 재투자했다.

하나금융그룹 계열사가 임차한 강남 사옥과 신한카드가 장기 임차한 파인에비뉴 A동을 새 투자처로 낙점했다. 안정적 임대수익을 확보하면서 향후 매각 차익까지 노리겠다는 전략이다.



하나금융 강남사옥 150억·파인에비뉴 A동 260억 투자

13일 금융투자업계에 따르면 NH프라임리츠는 서울 강남구 테헤란로 일대 '하나금융그룹 강남사옥' 지분증권에 150억원을, 서울 중구 을지로에 있는 '파인에비뉴 A동' 수익증권에 260억원을 투자했다. 두 자산에 투입한 금액은 총 410억원이다.

NH프라임리츠 포트폴리오 구조 및 구성 (자료=NH프라임리츠)

하나금융그룹 강남사옥은 하나오피스위탁관리부동산투자회사(이하 하나오피스리츠)가 보유하고 있다. 서울 강남구 테헤란로 127에 위치한 지하 6층~지상 20층, 연면적 2만4530㎡ 규모 오피스 빌딩이다.

임대면적의 약 75%를 하나캐피탈, 하나자산신탁 등 하나금융그룹 계열사가 사용하고 있어서 임대 안정성을 기대할 수 있다는 점이 투자 매력으로 꼽힌다.

하나오피스리츠가 해당 자산에 투자한 금액은 총 3293억5000만원이다. 부동산 매매대금이 2820억원으로 3.3㎡(평)당 3800만원이며, 여기에 자(子)리츠 주식 120억원과 재원조달비용 등 353억5000만원을 더한 액수다.

초기 자본환원율인 이니셜 캡레이트는 3.55%다. 이니셜 캡레이트(Initial Cap Rate)란 부동산을 매입한 직후 첫 1년간 발생하는 순영업이익(NOI)을 초기 매입 가격으로 나눈 수익률을 뜻한다.

하나오피스리츠가 해당 자산에 투자한 구조는 △임대보증금 106억원 △선순위 대출 2155억원 △6종 종류주 650억원 △5종 종류주 60억5000만원 △4종 종류주 80억원 △보통주 242억원으로 구성됐다. 선순위 대출 2155억원의 올인 금리는 4.35%며 기간은 2년이다.

NH프라임리츠는 이 중 6종 종류주에 150억원을 투자한 것이다. 6종 종류주(650억원)는 보통주(242억원), 4종 종류주(80억원), 5종 종류주(60억5000만원) 등을 포함한 전체 에쿼티에서 63%를 차지한다.

하나금융그룹 강남사옥 투자 구조 (자료=NH프라임리츠)

NH프라임리츠가 투자한 6종 종류주의 연평균 배당률은 6.8%, 내부수익률(IRR)은 10.6%다. 매각차익 배분율은 25%로 설정됐다.

향후 매각가에 대한 기대도 반영됐다. NH프라임리츠는 하나금융그룹 강남사옥의 향후 매각 가능 가격을 3554억원, 3.3㎡당 약 4790만원으로 가정했다. 이 가격에 매각할 경우 엑시트 캡레이트는 4.8%로 추정된다. 다만 이는 향후 매각을 전제로 한 가정치로, 실제 매각가격이나 수익률을 확정한 것은 아니다.



임대 안정성에 매각차익도 겨냥…'두마리 토끼' 노린다

NH프라임리츠는 서울 중구 을지로에 있는 파인에비뉴 A동을 보유한 엠디엠일반사모부동산투자신탁24호 1-1종 수익증권에도 260억원을 투자했다.

파인에비뉴 A동은 서울 중구 을지로 100에 있으며 지하 6층~지상 25층, 연면적 약 6만5774㎡ 규모다. A동과 B동을 합친 파인에비뉴 전체 연면적은 약 13만㎡에 이른다.

'파인에비뉴 A동' (사진=컬리어스 코리아)

파인에비뉴는 을지로2가 사거리 코너에 자리해 높은 가시성을 확보하고 있다. 지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역과 지하로 연결돼 대중교통 접근성도 우수하다.

특히 신한카드가 건물 전체를 10년간 임차하는 마스터리스 구조를 갖췄다. 신한카드는 세일앤리스백 방식으로 건물을 엠디엠자산운용에 매각한 뒤 장기 임차를 지속한다.

글로벌 상업용부동산 컨설팅사 컬리어스 코리아가 매각 자문했다. 매각 이후에도 기존 사용자가 장기간 임차하는 만큼 투자자는 임대수익의 안정성을 기대할 수 있다.

엠디엠자산운용이 운용하는 엠디엠일반사모부동산투자신탁24호는 파인에비뉴 A동을 8000억원에 매입했다. 3.3㎡당 약 4020만원이며, 초기 자본환원율인 이니셜 캡레이트는 5.06%다. 매매대금에 취득부대비용 594억원과 예비비 40억원을 더한 총 투자비는 8634억원이다.

자금 조달은 △임대보증금 284억원 △선순위 대출 5300억원 △후순위 대출 740억원 △1-1종 수익증권 1510억원 △1-2종 수익증권 200억원 △2종 수익증권 600억원으로 구성됐다. 선순위 대출의 올인 금리는 4.90%, 후순위 대출은 5.80%이며 기간은 둘다 2년이다.

1-1종 수익증권(1510억원)은 전체 에쿼티 투자금액 2310억원의 65.4%를 차지한다. 해당 수익증권의 연평균 배당률은 7.0%, IRR은 10.7%이며 매각차익 배분율은 35.5%다.

파인에비뉴 A동 투자 구조 (자료=NH프라임리츠)

NH프라임리츠는 파인에비뉴 A동의 향후 매각 가능 가격을 1조320억원, 3.3㎡당 약 5187만원으로 가정했다. 이 경우 엑시트 캡레이트는 5.0%로 추정된다. 하나금융그룹 강남사옥과 마찬가지로 향후 매각가와 수익률은 시장 상황 및 실제 거래 조건에 따라 달라질 수 있다.

금융투자업계 관계자는 "NH프라임리츠의 이번 재투자는 서울스퀘어 매각 이후 확보한 자금을 임대 안정성이 뒷받침되는 오피스 자산으로 옮겼다는 점에서 의미가 있다"며 "하나금융그룹 계열사와 신한카드라는 주요 임차인을 확보한 자산에 투자해 현금흐름을 추구하는 한편, 향후 자산가치 상승에 따른 매각차익도 겨냥한 것"이라고 말했다.