'세입자' 낀 다주택자 매물, 임대차 종료까지 실거주 유예 검토

[이데일리 최정희 기자] 세입자가 있는 다주택자 매물에 대해 정부가 토지거래허가제(토허제) 예외로 실거주를 늦춰주는 방안을 검토하고 있다. 오는 5월10일부터 다주택자 양도소득세를 중과하기로 한 가운데 세입자가 거주중인 다주택자 매물이 현실적으로 거래가 어렵다는 지적에 따른 것이다.

[이데일리 노진환 기자] 서울 중구 아파트 단지의 모습.

5일 국토교통부와 재정경제부 등에 따르면 정부는 다주택자가 세를 낀 매물을 매도할 때 토허제 적용 지역의 주택을 산 매수인의 거주 시점을 임대차 종료 시점 이후로 미루는 방안을 검토하고 있다.

정부가 5월 10일부턴 다주택자가 보유 매물을 처분할 경우 양도소득세율을 기본세율(6~45%) 대비 20~30%포인트 중과할 방침이라 다주택자들은 5월 9일까지 보유 매물을 처분하려는 유인이 커졌다. 해당 매물이 토허제가 적용되는 지역에 있다면 매수인은 지자체의 허가를 받은 후 4개월 내 잔금을 치르고 2년 간 실거주해야 한다.

토허제 허가부터 잔금을 치르는 데까지 3~4개월은 걸리기 때문에 정부는 5월 9일까지 매매 계약한 후 3개월(강남·서초·송파·용산구) 또는 6개월(그 외 지역) 내에 잔금 및 등기를 치른 경우에 한해 양도세 중과를 면하겠다고 밝혔다.

문제는 해당 주택에 세입자가 살고 있는 경우다. 세입자가 있는 주택은 매수인이 주택임대차보호법상 바로 입주할 수 없어 토허제의 실거주 의무와 충돌한다. 정부는 10.15대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳을 토허제로 묶었기 때문에 결국 수도권내 상당수 지역에선 ‘세입자 있는 집은 팔기 어렵다’는 상황이 발생한 것이다.

이에 따라 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 3일 국무회의에서 “지금 살고 있는 세입자의 임대기간까지는 예외적으로 하겠다”며 “그 이후에는 반드시 들어가게 할 것”이라고 밝혔다.

이 과정에서 매수인의 일시적 갭투자가 불가피할 전망이다. 예컨대 다주택자가 최근 전세보증금 8억원에 임대차 계약을 맺고 양도세 중과를 피하기 위해 해당 아파트를 15억원에 매물로 내놨다고 하자. 이 경우 해당 매물 매수인은 7억원만 주고 해당 아파트를 매수한 후 임대차 종료 계약이 종료되는 약 2년 뒤 8억원을 세입자에게 지급하면 된다. 즉, 추가 자금 마련 및 거주에 대한 시간을 버는 셈이다.

이와 관련 정부 관계자는 “우리가 흔히 말하는 갭투자는 해당 집에 살 생각이 없이 그냥 보유하겠다는 것인데 해당 매수인은 나중에 임대차 계약이 종료된 이후엔 들어가서 살 것”이라며 “길면 1년이 될 수도 있지만 이러한 일시적인 투자까지 막으면 거래가 안 될 것”이라고 밝혔다.

주택임대차보호법에 따르면 전세 세입자는 기본 2년을 거주한 후 계약갱신청구권을 행사해 추가로 2년 더 거주할 수 있으나 집주인이 임대차 계약 종료 시점 이전에 해당 주택에 거주할 것이라고 선언하면 세입자는 계약갱신청구권을 사용할 수 없다.

다만 이러한 일시적 갭투자 기간이 길어지면 문제가 될 수 있다는 지적이 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원은 “정부가 투기를 방지하는 것이 최대의 목표이기 때문에 매수자 입장에서 최대한 갭투자가 일어나지 않도록 조정이 필요하다”고 밝혔다.