[단독] 청담프리마 1조 규모 본PF 전환...금리 6%대

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강남구 청담동 '프리마호텔 부지 복합시설 개발사업'이 '조 단위' 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 성공했다.

총 1조5000억원 규모의 본PF를 약정했으며, 필요 금액인 1조500억원부터 우선 진행하고 나머지 4500억원은 추후에 진행할 예정이다.

이 사업장은 배우 장동건·고소영 부부가 거주하는 '더펜트하우스 청담'(PH129) 근처에 있다. 또한 서울시에서 '역세권 활성화사업 대상지'로 선정된 데다, 서울시 디자인 공모에도 선정된 만큼 청담동의 '랜드마크 건물'이 될 것으로 기대된다.

청담동 프리마호텔 개발사업지 들어서는 '아만 서울' 조감도 (자료=신세계프라퍼티)

트렌치 A·B, 올인코스트 금리 '6%대'

18일 금융투자업계에 따르면 '프리마호텔 부지 복합시설 개발사업'은 총 1조5000억원 규모 본PF 중 1조500억원에 대한 기표(대출 실행)가 이뤄질 예정이다.

총 1조5000억원 규모의 본PF를 약정했으며, 필요 금액인 1조500억원부터 우선 진행하고 나머지 4500억원은 추후에 진행할 예정이다.

1조500억원의 대출 기간은 기표일로부터 56개월(4년 8개월), 금리는 트렌치 A·B 올인코스트 기준 6%대다.

'올인코스트'란 금리, 취급수수료, 자문수수료 등 기타 대출관련 비용을 합산해서 차주(돈 빌리는 사람)가 매년 어느 정도 비용을 부담하는지 나타내는 수치다.

앞서 KB증권, 삼성증권, NH투자증권은 이 사업의 본PF 전환에 대해 각각 심의를 진행해 가결시켰다. 본PF 기표일은 브릿지론 만기와 같은 22일이다.

이 사업에는 7000억원 규모의 브릿지론이 설정돼 있으며, 오는 22일 만기를 맞는다. 브릿지론 만기와 본PF 전환 일정이 사실상 맞물린 상태다.

대출 기간이 기표일로부터 56개월(4년 8개월)이라는 점을 고려하면 본PF 만기는 오는 2031년 5월 22일로 예상된다.

청담 프리마호텔 개발사업은 서울 강남구 청담동 52-3번지 일대 기존 프리마호텔 부지를 개발하는 프로젝트다. 기존 호텔을 철거한 뒤 5성급 호텔과 주거·업무·문화시설이 결합된 복합시설을 조성한다.

사업 시행 주체는 신세계청담피에프브이(PFV)다. 최대주주는 신세계프라퍼티로 지분 50%를 보유하고 있다. 신세계프라퍼티는 시행사로서 프로젝트 기획부터 전략수립, 개발에 이르기까지 사업 전반을 총괄한다.

또한 베이직 일반사모부동산투자신탁1호가 PFV 지분 44.99%을 보유하고, 무궁화신탁과 미래개발3이 각각 5%, 0.01% 지분을 보유하고 있다.

새로 지어질 건물은 지하8층~지상 38층, 연면적 7만제곱미터 규모다.

특히 호텔의 경우 신세계프라퍼티가 글로벌 럭셔리 호텔 브랜드 아만과 함께 ‘아만 서울’로 조성한다. 아만은 도쿄, 뉴욕 등 세계 주요 도시에 호텔을 운영하며 초고급 숙박시설 시장에서 독자적 입지를 구축해왔다.

'아만 서울' 레지던스 내부 예상 이미지 (자료=신세계프라퍼티)

GTX·위례신사선·동부간선 등 '호재 기대'

아만은 이 사업의 설계·디자인·운영 전반에 참여한다. 청담동 핵심 입지에 호텔과 주거, 업무시설 등이 결합된 복합시설을 개발하는 만큼 사업 자체의 상징성도 크다.

이 사업은 이미 인허가 절차를 마치고 '첫 삽'을 뜬 상태다. 작년 10월 서울시 건축심의를 통과한 데 이어 작년 12월 건축허가를 받았으며, 지난 4월 착공에 들어갔다. 시공은 신세계건설이 맡았고, 준공 목표 시점은 2030년이다.

이 사업장은 서울시에서 '역세권 활성화사업 대상지'로 선정된 데다, 서울시 디자인 공모에도 이름을 올린 만큼 청담동의 '랜드마크 건물'이 될 것으로 기대된다.

서울시는 지난 2024년 8월 제8차 역세권 활성화사업 지원자문단회의를 개최하고, 이 일대를 신규 사업대상지로 선정했다. 관광숙박시설을 용적률 50% 이상 도입해서 용적률 인센티브를 추가하는 계획을 담고 있다.

사업 대상지(면적 4730.6㎡)는 입지가 우수하고 개발 잠재력이 큰 곳으로 꼽힌다. 지하철 7호선 청담역에서 걸어서 약 10분 걸리며, 초고가 주거단지인 '더펜트하우스 청담'(PH129)에서 걸어서 8분 걸리는 만큼 청담동 핵심 주거벨트와 맞닿아 있다.

서울 강남구 청담동 52-3번지 일대 프리마호텔 부지 위치도 (자료=서울시)

특히 도산대로를 중심으로 주변에 삼성역 복합환승센터 개발, 위례신사선, 동부간선도로 지하화 등 대형 광역교통망 사업이 예정돼 있어 미래 가치가 높은 지역으로 평가받는다.

위례신사선은 위례신도시부터 지하철 3호선 신사역을 잇는 14.8㎞ 경전철이다. 위례신사선 도시철도 사업의 신속 예비 타당성 조사(예타)는 지난 3월 10일 기획예산처 재정사업평가위원회 심의를 최종 통과했다.

현재 위례신사선은 기본계획 수립단계에 있다. 기본계획이 제대로 완성되어 고시된다면, 드디어 설계와 시공이라는 현장 업무로 넘어갈 수 있게 된다. 특히 위례신사선에 '청담사거리역'을 신설할지 여부가 논의 중이다.

또한 프리마 호텔 개발사업지는 지난 2023년 8월 서울시 '도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업' 대상지 공모에도 선정됐다. 희림종합건축사사무소, 오디에이(ODA)가 협업해서 만든 외관설계도가 채택된 것.

서울시 디자인 공모에 선정되면 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다. 예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

특히 호텔 로비층에는 문화예술정보 플랫폼과 아트 팝업스토어가 공공기여 시설로 조성된다. 지역 예술인과 신진 작가, 청년 창업자들이 교류할 수 있는 복합문화 공간도 함께 들어선다.