“임대료 받지만 건물 비었다”…미래에셋 美 오피스 펀드 '엑시트 해법' 찾기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 미래에셋자산운용이 미국 애틀랜타 오피스 빌딩에 투자한 부동산 펀드의 자금 회수 방안을 찾고 있다.

임차인인 스테이트팜으로부터 임대료는 정상적으로 받고 있지만, 임차인이 건물을 실제로 점유하지 않는 상태가 이어지고 있어서다.

미래에셋자산운용은 대체 임차인 발굴부터 임대차계약 조기해지, 자산 매각과 리파이낸싱까지 다양한 방안을 검토하며 출구전략 마련에 나섰다. 펀드 만기가 오는 2030년 도래하기 전에 엑시트(자금 회수) 방안을 확보하는 것을 목표로 하고 있다.



스테이트팜, 오피스빌딩 100% 임차…실제 '점유 공백'

15일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용의 미국 부동산 펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’(맵스미국11호)는 미국 조지아주 애틀랜타에 있는 오피스 빌딩 ‘파크센터 1’의 자산가치 개선과 투자금 회수를 추진하고 있다.

‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 개요 (자료=미래에셋자산운용 월간보고서 일부 캡처)

파크센터 1은 애틀랜타 다운타운에서 북쪽으로 14마일(약 22km) 떨어져 있으며, 285번 고속도로 및 400번 고속도로의 교차점에 위치해 있다. 애틀랜타 국제공항 접근성이 우수하며, 애틀랜타 금융 및 상업·주거 중심지인 벅헤드 지역으로 10분 이내 접근 가능하다.

이 건물은 북미 최대 손해보험사 스테이트팜의 동부지역 본사 건물로 알려져 있다. 맵스미국11호는 해당 오피스 빌딩에 투자·운용해서 임대수익과 자본이득을 얻고, 이를 수익자에게 분배하는 것을 목적으로 설정된 펀드다.

스테이트팜은 해당 오피스 면적 전체에 대해 오는 2037년까지 약 20년간 장기 임차할 계획이었다. 전체 임대면적 가운데 오피스 면적이 차지하는 비중은 96%이며, 오피스 면적 전체를 스테이트팜이 임차하고 있었다.

문제는 임대차계약과 실제 건물 이용 사이에 간극이 있다는 점이다. 펀드는 임대료를 정상적으로 수령하고 있지만, 임차인이 건물을 실제로 점유하지 않는 상태가 지속되고 있다. 임대료 수입은 유지되고 있어도 자산 활용 측면에서는 과제가 남아 있는 셈이다.

앞서 스테이트팜은 지난 2021년 9월 미국 온라인 중고차 매매기업 카바나에 임차면적 전체를 전대(재임차)한다는 내용의 10년 전대차계약을 체결했다. 그런데 2023년 1월 전대차계약이 해지됐고, 카바나는 임차 면적에서 퇴거를 완료했다.

전대차계약 해지 이후 스테이트팜의 임차 면적 사용 계획이 확정되지 않아 임시적으로 ‘트리거 이벤트’가 발생했었다. 다만 지금은 해소가 된 상황이다.

이 투자자산의 현지 선순위 대출약정서에 따르면 ‘임차 면적의 최소 50%’가 지속적으로 점유되지 않을 경우 트리거 이벤트 발생사유에 해당한다. 이 경우 차주는 담보자산에서 발생하는 임대 수익을 대주 권한의 계좌에 유보(캐시트랩)할 의무가 있다.

(자료=‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’)

자산 매각·차환 동시 검토…2030년 만기 전 출구 확보

맵스미국11호는 이 같은 상황을 해소하기 위해 임차인과 협의를 이어가고 있다. 임차인과의 개별 협의를 통한 임대 마케팅과 전대 마케팅 등을 추진하며 대체 임차인을 발굴하고, 이를 통해 자산가치를 개선한다는 계획이다.

임대차계약을 조기에 종료하는 방안도 검토 대상이다. 펀드는 임차인과 임대차계약 조기해지 합의(Lease Buy Out)를 통해 투자금을 회수하는 방안 등을 모색하고 있다. 대체 임차인을 찾아 건물 활용도를 높이는 방안과 기존 임대차계약을 조정해 회수 기회를 마련하는 방안을 함께 살피는 것이다.

금융 측면에서는 내년 8월이 주요 변곡점이 될 전망이다. 맵스미국11호가 보유한 선순위 대출은 만기가 2037년 6월이지만, 내년 8월 중도상환 가능 기간이 도래해서다. 앞서 맵스미국11호는 지난 2024년 8월 CTL(Credit Tenant Lease) 구조로 리파이낸싱을 완료했었다.

CTL(우량임차인 리스) 구조는 우량한 신용등급(투자적격 등급)을 가진 기업이나 정부기관 등이 장기로 임차하는 계약(Lease)을 담보로, 부동산의 자산가치보다는 임차인의 높은 신용도와 미래 임대료 현금흐름을 기반으로 장기 자금을 조달하는 상업용부동산 금융 방식이다.

당시 리파이낸싱 이후 현지 이자율은 기존 3.34%에서 6.64%로 올랐다. 현재 맵스미국11호는 원리금 상환 지급 중에 있다. 이같은 이자비용 상승으로 맵스미국11호의 분배 가능 현금이 감소했으며, 지난 9월 말 결산(18기) 후 분배액은 15억3200만원(분배율 2.26%)으로 산정됐다.

맵스미국11호의 펀드 만기일은 오는 2030년 1월이다. 펀드는 만기가 도래하기 전에 엑시트(자금 회수) 방안을 확보하는 것을 목표로 하고 있다. 이에 따라 펀드는 현지 자산 매각과 리파이낸싱을 동시에 검토할 예정이다.

자산 매각은 보유 부동산을 처분해 투자금을 회수하는 방안이다. 리파이낸싱은 기존 대출을 새로운 대출로 대체해 금융 조건이나 상환 구조를 조정하는 방식이다. 구체적인 실행 방안은 현지 자산 상황과 시장 여건 등을 고려해 검토될 것으로 보인다.

펀드는 시장 모니터링을 지속하면서 회수율을 높이기 위해 노력한다는 방침이다.

금융투자업계 관계자는 "파크센터 1의 임대료 수입이 이어지는 가운데 실제 점유 공백을 해소하고 자산가치를 얼마나 끌어올릴 수 있을지가 관건"이라며 "대체 임차인 확보와 임대차계약 조정, 매각 및 리파이낸싱 가운데 어떤 방안이 실질적인 회수 성과로 이어질지 주목된다"고 말했다.